ume 發表於 12-8-30 18:52
整體樓市係呢半年邊有升20%?!
10年到而家都升唔到一倍啦!
平均數陷阱
20120821
一名泳客身高1.5米，問泳池水有多深，救生員告知水深平均一米，泳客落水沒頂，就此一命嗚呼；原來泳池一邊深2米，另一邊深0.5米，平均深度一米沒錯，但平均數不顯示水深變化。這是著名的「平均數陷阱」，道理顯淺，卻在日常生活中經常影響判斷。譬如最近報道指樓市租、價、量齊升，據差餉物業估價署最新數據（6月份），住宅租金按年升3%，價格升6%，另外田土廳資料顯示7月份成交量亦按年上升9%。相信有不少人因此心雄上車，甚至追價再買。
然而，實情是中至大型單位租金均全線報跌1至2%，丁類住宅更已連跌4個月，只不過因為最小型（甲類）住宅租金升幅高達7%，引致綜合各類住宅平均租金按年仍升3%。價格方面，大型單位的升幅已回落至1%，但因最小型單位升幅有9%，令整體平均升幅（6%）看似仍高於通脹率。成交量方面，6月份大跌35%後，7月份回升9%，但實情是二手成交量繼續下跌了13%，只不過一手成交量急升175%，結果整體成立量按年仍上升9%。奇怪的是，整體成交總金額並沒有上升。既然成交量升，單價又升，無理由總成交金額不升？原來驚人變化隱藏在一手市場︰一手成交量雖以倍數上升，但成交總金額卻只上升11%，完全不成比例，而且與過去的趨勢有異；這是否暗示一手樓價格已經下跌？這當然仍有待驗證，但正好說明一手市場資訊極不透明，現時的各項樓價指數，均為二手樓價，一手價格指數長期欠奉，只有我與房產學人曾經開發「樓花指數」，可惜比較複雜，下期另文再講。
更不幸的是，房產指數平均數陷阱是加權平均，以成交量加權，成交量又經常與價格升幅成正比，因此，綜合平均數值常有偏正偏強的誤差。譬如近期當細單位的價格升幅領先其他類別單位時，細單位成交量亦同時上升，大單位成交量反而下跌，形成自然加權，令市場整體價格看似大部份都以較大升幅成交。令人最印象深刻莫過於1998年1月和2008年10月兩場金融風暴前夕，當大單位價格已經下跌11%和6%，整體的價格平均數卻仍然錄得正數1%和5%，前車可鑑？
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